【경기=경기뉴스원/경기뉴스1】 | 노후계획도시정비 특별법 시행 이후 1기 신도시 재건축 논의가 본격화되고 있지만, 일산 빌라 단지 재건축은 여전히 출발선에 서지 못한 채 답보 상태에 머물러 있다는 지적이 나오고 있다. 가장 큰 원인은 동일한 용도지역임에도 불구하고 적용되는 용적률 차이로 인한 사업성 격차와 주민 부담의 불균형이다.
일산 빌라 단지와 분당·평촌·산본·중동의 다수 빌라 단지는 모두 ‘2종 일반주거지역’으로, 법적 용도지역상 조건은 동일하다. 그러나 재건축 시 적용되는 기준 용적률은 지역별로 큰 차이를 보이고 있다. 분당은 최대 250%, 평촌·산본·중동 역시 200% 이상으로 상향 적용된 반면, 일산은 여전히 170% 수준에 묶여 있는 상황이다.
이 같은 용적률 격차는 단순한 숫자 차이가 아니라, 재건축 사업의 성립 여부를 가르는 결정적 요인이다. 용적률이 높을수록 일반분양 물량 확보가 가능해 사업비 회수가 용이해지고, 조합원 분담금이 줄어들거나 환급금까지 발생할 수 있다. 실제로 분당 등 일부 지역에서는 용적률 상향을 통해 조합원 환급금이 발생하는 단지도 나오고 있다.
반면 일산은 낮은 용적률로 인해 일반분양 물량이 거의 나오지 않는 구조다. 이로 인해 공사비와 각종 부담금이 고스란히 조합원에게 전가되며, 가구당 2억~3억 원에 달하는 추가 분담금이 예상되고 있다. 주민들 사이에서는 “재건축을 하면 주거 환경은 나아질지 몰라도, 감당할 수 없는 비용 부담 때문에 사업 자체가 불가능하다”는 목소리가 커지고 있다.
문제는 이러한 격차가 입지나 용도지역 차이에서 비롯된 것이 아니라는 점이다. 분당·평촌·산본·중동 역시 일산과 마찬가지로 노후화가 진행된 1기 신도시이며, 동일한 2종 일반주거지역에 속해 있다. 그럼에도 일부 지역은 ‘기반시설 수용 능력’을 이유로 용적률을 상향 적용한 반면, 일산만 유독 엄격한 기준을 적용받고 있다는 점에서 형평성 논란이 제기되고 있다.
특히 노후계획도시정비 특별법의 취지가 노후 주거지 정비, 도시 기능 회복, 주민 주거환경 개선, 주민 부담 완화에 있음에도, 일산의 현행 용적률 기준은 오히려 주민 부담을 가중시키고 정비사업을 가로막는 결과를 낳고 있다는 비판이 나온다. 같은 특별법 아래에서 어느 지역은 ‘재건축 기회’를 얻고, 어느 지역은 ‘재건축 부담’을 떠안는 구조가 형성된 셈이다.
경기도의회 도시환경위원회 명재성 의원(더불어민주당, 고양5)은 이러한 문제를 두고 “같은 2종 일반주거지역임에도 일산이 다른 1기 신도시와 터무니없는 용적률 격차를 보이는 것은 정책적 설득력이 부족하다”며 “용적률 문제는 도시 쾌적성의 문제가 아니라, 재건축 가능 여부와 주민 부담의 문제”라고 지적한 바 있다.
재건축에 있어서 “용적률을 합리적으로 조정하지 않으면 일산의 빌라 재건축은 사실상 불가능하고, 결과적으로 노후 주거지가 방치되고, 도시 경쟁력 약화로 이어질 수 있다”는 주장이 나오는 이유다.
결국 핵심은 같은 조건에는 같은 기준이 적용돼야 한다는 원칙이다. 동일한 2종 일반주거지역임에도 불구하고, 특정 지역만 낮은 용적률로 묶어 재건축 부담을 주민에게 전가하는 현 구조가 지속된다면, 노후계획도시정비 특별법의 실효성 역시 퇴색될 수밖에 없다는 지적이 설득력을 얻고 있다.
