성남 원도심 재개발 사업을 둘러싸고 사업성 개선과 임대주택 공급을 놓고 논의가 이어지고 있다.

 

공사비와 인건비가 크게 오른 데다 일부 정비구역은 비행안전구역에 따른 고도제한까지 받고 있어, 용적률을 높이더라도 실제 사업에 활용할 수 있는 연면적에는 한계가 있다는 지적이다.

특히 주민들 사이에서는 정비사업의 사업성을 확보하기 위해 임대주택 의무비율을 완화해야 한다는 요구가 커지고 있다. 임대주택 공급을 줄이는 것이 목적이라기보다, 급격하게 상승한 사업비와 각종 규제로 악화된 사업성을 개선해 재개발 사업 자체를 정상적으로 추진해야 한다는 취지다.

용적률 265%에서 280%로 완화됐지만…현장에서는 체감 한계
성남시는 2024년 재개발 관련 제도 개선을 통해 허용용적률을 기존 265%에서 280%로 완화했다. 정비사업의 사업성을 높이고 원도심 재개발을 촉진하기 위한 조치였다.

 

그러나 현장에서는 용적률 완화만으로 사업성이 충분히 개선되기 어렵다는 목소리가 나온다.

 

대표적인 변수가 비행안전구역의 고도제한이다. 정비구역에 따라 건축물의 높이에 제한이 적용되면서 법적으로 허용된 용적률을 모두 활용하기 어려운 경우가 발생하기 때문이다.

 

결국 서류상으로는 용적률이 상향됐더라도 실제 건축 가능한 규모가 그만큼 늘어나지 않는다는 것이다.

 

한 재개발 사업 관계자는 “용적률이 올라갔다고 해서 모든 구역에서 동일한 수준의 사업성 개선 효과가 나타나는 것은 아니다”라며 “고도제한이나 사업지의 물리적 여건에 따라 실제 적용할 수 있는 용적률에는 차이가 있다”고 지적했다.

 

공사비·인건비 상승에 사업성 악화

 

최근 정비사업 현장에서 가장 큰 부담으로 꼽히는 것은 공사비와 인건비 상승이다.

 

공사비가 상승하면 조합이 부담해야 할 사업비가 증가하고, 일반분양을 통해 확보할 수 있는 수입이 이를 충분히 상쇄하지 못할 경우 조합원의 추가 부담으로 이어질 수 있다.

 

여기에 이주비와 금융비용, 각종 설계·인허가 비용까지 상승하면서 사업을 둘러싼 경제적 부담은 더욱 커지고 있다.

 

이 때문에 주민들은 단순한 용적률 상향뿐 아니라 임대주택 공급비율 등 정비사업의 전체적인 사업 구조를 함께 손봐야 한다고 주장하고 있다.

 

임대주택 비율 완화 요구…공급 감소 규모도 쟁점

 

현재 논의되고 있는 임대주택 의무비율 조정안과 관련해서는 기존 기준보다 낮은 비율을 적용해 사업성을 높이는 방안이 거론되고 있다.

 

주민 측에서는 임대주택 비율이 조정될 경우 재개발 사업에서 확보해야 하는 임대주택 물량이 줄어들 수 있으며, 이에 따라 전체 공급 구조에도 변화가 생길 것으로 보고 있다.

 

일각에서는 임대주택 공급량이 약 980세대 감소할 수 있다는 전망도 제기된다.

 

다만 이 수치는 적용 대상 구역과 사업 단계, 용적률 및 세대수 산정 방식 등에 따라 달라질 수 있어 최종적인 행정예고 및 고시 내용을 통해 확인할 필요가 있다.

 

주민들이 요구하는 것은 임대주택 자체를 없애자는 것이 아니라, 급격하게 악화된 사업 여건을 고려해 의무비율을 현실화해야 한다는 것이다.

 

특히 이미 사업성이 크게 떨어진 구역에서는 높은 임대주택 비율이 조합원 분담금 증가로 이어질 가능성이 있는 만큼, 사업성 확보와 공공성 사이에서 현실적인 기준을 마련해야 한다는 주장이다.

 

“공급 확대만으로는 재개발 추진 어려워”

 

성남 원도심 재개발의 핵심 과제는 결국 ‘얼마나 공급할 것인가’와 ‘사업을 실제로 추진할 수 있는가’ 사이의 균형이다.

 

임대주택은 서민 주거안정과 세입자 보호를 위해 필요한 만큼 일정 수준의 공공성을 유지해야 한다. 하지만 공사비와 인건비 상승, 금융비용 증가, 고도제한 등 각종 제약이 겹친 상황에서 사업성까지 악화될 경우 정비사업 자체가 지연되거나 장기화될 수 있다는 우려도 나온다.

 

특히 성남 원도심은 노후 주거지의 정비 필요성이 큰 만큼 사업 지연이 장기화될수록 주민들의 주거환경 개선도 늦어질 수밖에 없다.

 

이에 따라 주민들은 임대주택 비율을 일률적으로 적용하기보다 구역별 사업 여건과 고도제한 등 실제 사업성을 반영해 차등적으로 적용할 필요가 있다고 주장한다.

 

사업성 개선과 공공성, 두 마리 토끼 잡아야

 

성남시가 원도심 정비사업 활성화를 추진하는 가운데 앞으로의 정책 방향은 단순한 용적률 완화를 넘어 구역별 사업 여건을 얼마나 세밀하게 반영하느냐에 달렸다는 분석이다.

 

허용용적률이 265%에서 280%로 높아졌더라도 고도제한으로 이를 충분히 활용하지 못하는 구역이 있다면 실질적인 사업성 개선 효과는 제한적일 수밖에 없다.

 

여기에 공사비와 인건비 상승까지 겹친 만큼 임대주택 의무비율 역시 사업성에 미치는 영향을 함께 고려해야 한다는 목소리가 커지고 있다.

 

결국 관건은 임대주택 공급을 통한 공공성을 유지하면서도 주민들의 추가 부담을 줄이고 사업을 정상적으로 추진할 수 있는 기준을 마련하는 것이다.

 

성남 원도심 재개발이 본격적인 사업 추진 단계로 넘어가기 위해서는 용적률 완화라는 제도적 지원과 함께 고도제한, 공사비 상승, 임대주택 비율 등 현장에서 체감하는 사업성 저하 요인을 종합적으로 반영한 후속 대책이 필요하다는 지적이다.